Ce drepturi și obligații au chiriașii în viața de asociație?
Fără să intrăm în detalii, pentru că subiectul este suficient de vast, ne rezumăm la un singur aspect și anume despre faptul că se uită, suficient de des, că, în majoritatea cazurilor, când apar probleme în legătură cu spațiul individual de locuit sau cu altă destinație, cu proprietatea comună, inclusiv cu conduita în aceste locuri, titularul responsabil pentru toate acestea este, în marea majoritate a cazurilor, proprietarul și nu chiriașul.
De pildă, dacă apar restanțe la plata întreținerii și se îndeplinesc condițiile cerute de lege, proprietarul este cel chemat în judecată și nu chiriașul. Interesant este faptul că nu în puține cazuri proprietarii aruncă vina pe chiriași ca să nu-și asume propria lor răspundere. Mai trist este când unele conduceri de asociații cheamă în judecată chiriași, pentru tot felul de probleme când, în fapt, responsabil în relația cu asociația este proprietarul, indiferent dacă este sau nu membru al acesteia. Ca urmare, aceste acțiuni în instanță sunt respinse de judecători pe motiv de „lipsă de calitate procesuală”.
articolele anterioare din secțiunea VIAȚA DE ASOCIAȚIE
O situație aparte o reprezintă existența acelor asociații de locatari, care sunt compuse, în totalitate sau în majoritatea lor din proprietari. În aceste cazuri acțiunea de chemare în judecată a unui proprietar, de către asociația de locatari, este, de cele mai multe ori, respinsă tot pe motivul că asociația de locatari nu are calitate procesuală. Existența unei asociații de locatari presupune unui proprietar, care, până în 1990 era statul prin diverse unități/întreprinderi iar astăzi de diverse persoane juridice și sau fizice.
Începând cu data cumpărării spațiilor individuale de investitori, ei devin proprietari ai acestora și coproprietari ai spațiului comun. Ca urmare, asociația de locatari își pierde obiectul existenței sale și lasă loc înființării asociației de proprietari.
Statutul și regulamentul condominiului sunt acte opozabile terților?
Din momentul în care aceste documente au fost înaintate instanței de judecată competente și au fost admise prin încheierea dată de aceasta, da, sunt opozabile terțelor persoane.
Domnul Ciprian Catalab ne întreabă: care este statutul juridic al uscătorului din scara unde locuiește?
În foarte multe condominii sunt uscătoare prevăzute în proiectul construcției, fie că se află la interval de două etaje, fie unul pentru toată scara.
În primul caz ele sunt destinate spre folosință proprietarilor/locatarilor de la spațiile individuale ale celor două etaje pe care le deservește.
În al doilea caz, uscătorul, indiferent că este situat la parter sau ultimul etaj, este proiectat să fie folosit de orice persoană care locuiește în scara unde se află amplasat. Pentru că este imposibil ca toți locuitorii unei scări să pună la uscat rufele în același interval de timp, în multe asociații s-a decis ca să se facă un grafic cu scopul de a eșalona modul de folosire a uscătorului.
În ambele cazuri acestea sunt spații ce fac parte din proprietatea comună și aparțin tuturor proprietarilor, indiferent de modul de folosință (la nivel de două etaje sau de scară) și nu pot fi ocupate abuziv de nimeni.
Faptul că, nu în puține cazuri, uscătorul a devenit un spațiu deținut, în mod ilegal, de una sau mai multe persoane care fie că îl folosesc în interes propriu pentru uscarea rufelor fie și mai grav, că îi dau o altă destinație (în general depozit sau spațiu de lucru de tip atelier) este un gest ilegal.
În mod normal, în astfel de cazuri este necesară intervenția președintelui, respectiv a comitetului executiv și a cenzorului pentru a se reveni la normalitate. Conducerea asociației este obligată să ceară proprietarului care ocupă abuziv spațiul să-l evacueze, să igienizeze locul în cauză și să stabilească reguli de folosință
Dacă acest lucru nu se întâmplă atunci adunarea generală trebuie să ia atitudine. Întrucât adunarea generală are loc anual este puțin probabil și eficient ca cineva interesat să folosească uscătorul și în interes propriu să aștepte luni și luni până la o eventuală soluționare.
De aceea parcursul procedural este următorul: proprietarul interesat trebuie să facă o cerere adresată președintelui asociației în care să solicite sprijinul pentru rezolvarea corectă a problemei. Dacă nu va primi răspuns sau acesta este nesatisfăcător se poate adresa cenzorului, care prin natura obligațiilor sale profesionale, veghează la respectarea statutului și regulamentului condominiului. Dacă nici de această dată lucrurile nu se rezolvă, persoana vătămată în interesul său se poate adresa compartimentului, din cadrul primăriei, care se ocupă de asociațiile de proprietari pentru a le cere sprijin să ia măsurile necesare pentru a reveni la normalitate.
Aceste măsuri luate de proprietar pot fi folosite și în instanța de judecată ca probe în favoarea sa în cazul în care autoritatea competentă dă o amendă contravențională pentru faptul că sunt puse rufe la uscat în balconul locuinței.
O precizare se impune și aici. Sunt proprietari care au amenajat, până la nivelul superior al balustradei, locul unde usucă rufele, încadrându-se astfel, în limitele legale ale acestei îndeletniciri.
Marius GHEORGHIU