Consiliul Județean Iași a aprobat ieri, 16 decembrie, cinci proiecte de hotărâre privind aprobarea studiilor de fezabilitate și a indicatorilor tehnico-economici pentru construirea unor locuințe incluzive destinate persoanelor adulte cu dizabilități. Investițiile sunt propuse în Bogdănești, comuna Horlești, în Popricani și în orașul Târgu Frumos, în cadrul proiectului „Măsuri Integrate de Locuire Incluzivă – MILI”, parte din Programul Incluziune și Demnitate Socială (PIDS) 2021–2027, finanțat din fonduri europene.
Proiectele au fost inițiate de Direcția Generală de Asistență Socială și Protecția Copilului Iași (DGASPC), instituție aflată în subordinea Consiliului Județean. Tot DGASPC a elaborat documentațiile tehnico-economice și a solicitat aprobarea lor, în contextul accesării fondurilor europene pentru sprijinirea procesului de dezinstituționalizare și crearea de alternative de locuire în comunitate pentru persoanele cu dizabilități.
Costurile mari, recunoscute chiar de DGASPC: nZEB și rezervă de 25%
Întrebat de „Ziarul de Iași” dacă prețul nu i se pare mare față de cel din piață, directorul general DGASPC Iași, Ion Florin, a recunoscut că inițial și instituția a fost surprinsă de valoarea devizelor
„Sunt locuințe nZEB, cu panouri solare, încălzire în pardoseală și izolație de 20 cm cu vată bazaltică. Și colegii de la Tehnic au zis că mai jos nu se poate, pentru că trebuie respectate criteriile de eficiență energetică impuse de ghidul de finanțare.”
Acesta a explicat că prețul mediu pe metru pătrat ajunge la aproximativ 1.500 de euro, conform calculelor interne, unde se includ montajul, dotările, studiile, proiectarea și avizele. În plus, mai completează șeful instituției, legea impune o rezervă de implementare de 25% din valoarea totală, ceea ce ridică suplimentar costurile.
În acest context, Ion Florin a mai precizat că a făcut un sondaj la nivel național pentru a compara proiectele similare și a aflat că doar județul Bihor mai accesează o astfel de investiție.
Întrebat și cu ce prețuri:„Din cei care mi-au răspuns, doar județul Bihor mai are un astfel de proiect. Prețurile acolo sunt mai mici, dar eu nu cred că vor putea să facă locuințele nZEB în bugetul stabilit (…) Colegii mi-au spus că la Iași prețurile pentru nZEB sunt prețuri medii de piață”, a încheiat acesta.
Analiza pieței imobiliare: ofertă reală vs. cerințe nZEB și adaptări pentru dizabilitate
Așadar, prețul mediu aprobat de Consiliul Județean Iași pentru aceste locuințe incluzive este de aproximativ 1.500 de euro pe metru pătrat, calculat conform estimărilor din proiecte. Cum arată prețurile actuale din piață? Contactat de „Ziarul de Iași”, un investitor imobiliar din Iași a analizat prețurile din proiect și le-a comparat cu cele din teren.
„Analizând prețurile caselor din zona Vorovești-Horlești, unde o casă de 90 mp utili cu teren 400 mp costa 150.000 euro cu TVA inclus, în descriere dotată cu încălzire în pardoseală și tâmplărie cu 3 rânduri sticlă, centrală termică în condensare, unde prețul terenului este 50 euro/mp, rezultă un preț de 130.000 euro al imobilului la care se mai poate negocia, unde clar investitorul generează un profit de minim 30% ”, explică H.D. , un antreprenor cu expertiză în domeniul imobiliar din Iași.
După această comparație, omul de afaceri a detaliat ce presupune standardul nZEB în cifre și adaptările pentru persoane cu dizabilități.
„Mai sunt cerințele nZEB care implică în plus pompă căldură de 6 kW – preț cu TVA 4.000 euro, izolație termică îmbunătățită – 3.000 euro peste ce oferă o casă din ofertă, sistem solar de 6 kW cu baterii incluse însemnând 4.000 euro, sistem recuperare căldură și ventilație – 2.000 euro, mai sunt cerințele pentru persoanele cu deficiențe care mai implică 5.000 euro în plus. ”
În final, investitorul a ajuns la concluzia că adaptarea unei astfel de locuințe la standardele nZEB și la cerințele pentru persoane cu dizabilități ar presupune investiții suplimentare de circa 20.000 de euro.
„Practic, avem o diferență de maxim 20.000 euro de investit pentru a face dintr-o locuință listată, o locuință adaptată cerințelor din proiect. Prin urmare, și așa prețurile propuse sunt oricum foarte mari în comparație cu prețurile de pe piața liberă .”
Facem un simplu calcul și rezultă astfel un preț orientativ de 170.000 de euro, iar cu rezerva obligatorie de 25% ajunge la circa 212.500 de euro – tot cu peste 50% mai puțin decât costul unei case similare aprobat de CJ. Astfel, între calculele DGASPC, comparațiile investitorilor și estimările constructorilor apare un decalaj semnificativ.
Constructorii semnalează diferențe de 30–40%: estimările oficiale ar putea fi sub pragul real
Un alt antreprenor din Iași, Ivan M., inginer constructor cu peste două decenii de experiență și administrator al mai multor firme de construcții, confirmă aceeași problemă: devizele sunt supraevaluate.
„Dacă ne uităm realist la costurile actuale din piață, sub nicio formă nu are cum ca o casă de 75 mp, fie ea și nZEB, să coste atât. Nu există așa ceva. Cu atât mai puțin în aceste comune. Și mai ales că terenul spuneți că îl au deja, al CJ-ului. E limpede, devizele aprobate sunt supraevaluate, cu mult! Peste 40-50%, zic eu, față de estimările la rece, cu toate marjele posibile. ”
Detalii tehnice și financiare aprobate
Conform rapoartelor de specialitate, cele cinci locuințe incluzive aprobate de Consiliul Județean Iași vor avea o suprafață utilă de aproximativ 75 mp fiecare și vor fi construite pe terenuri cuprinse între 542 și 908 mp, toate cu regim de înălțime parter și dotări adaptate standardelor de locuire incluzivă. Fiecare locuință va găzdui câte patru persoane adulte cu dizabilități, sprijinite de două persoane angajate pentru funcționarea serviciului. Durata de execuție este estimată la zece luni, iar perioada de referință a proiectelor este de 30 de ani.
Astfel, la Bogdănești, comuna Horlești, sunt prevăzute două locuințe: prima are o valoare totală de 1.682.099,72 lei, cu un cost de 420.524,93 lei pe beneficiar, iar a doua ajunge la 1.685.006,03 lei, cu un cost de 421.251,50 lei pe beneficiar. La Popricani, valoarea totală a investiției este de 1.838.594,71 lei, cu un cost de 459.648,68 lei pe beneficiar. În orașul Târgu Frumos sunt propuse două locuințe: prima are o valoare de 1.629.380,20 lei, cu un cost de 407.345,05 lei pe beneficiar, iar a doua ajunge la 1.683.129,90 lei, cu un cost de 420.782,47 lei pe beneficiar.
În total, valoarea investițiilor depășește 8,5 milioane de lei. Finanțarea provine, în procent de 80% din Programul Incluziune și Demnitate Socială (PIDS) 2021–2027, iar restul de la bugetul de stat. Terenurile pe care vor fi construite locuințele aparțin Consiliului Județean și se află în administrarea DGASPC Iași.